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Immobilien in Italien mieten, kaufen

Plissee – das vielfältige Talent für Ihre Fenster.

Schon Johann Wolfgang Goethe war von Italien begeistert. Und bis heute ist diese Begeisterung unter den Deutschen für das Land im Süden Europas ungebrochen. Plissee – das vielfältige Talent für Ihre Fenster. Plissees sind die ideale Lösung für die Montage an senkrechten Dreh- und Kippfenstern. Die meistverkaufte Plissee-Anlage ist die frei verschiebbare, verspannte Ausführung VS 2.

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Das gilt bereits für die Anzahlung, die ebenfalls nur per Scheck oder Überweisung erfolgen darf. Der Käufer sollte sich rechtzeitig um die Zahlungsmodalitäten kümmern. Denn der Notar ist per Gesetz verpflichtet, alle Zahlungen minutiös im Detail in den Notarkaufvertrag einzuarbeiten. Damit riskiert der Käufer vorvertragsbrüchig zu werden und somit seine Anzahlung zu verlieren. Um das zu bewerkstelligen, muss ein ausländischer Käufer in Italien ein Konto anlegen und den vereinbarten Kaufpreis darauf überweisen.

Danach muss er sicherstellen, dass die Bank rechtzeitig den benötigten Scheck ausstellt. Eine wesentlich einfachere Art zu zahlen ist die Einzahlung auf ein Treuhandkonto des Notars. Das ist in Italien allerdings nicht so verbreitet, es muss also ein Notar gefunden werden, der diese Dienstleistung anbietet.

Ist das der Fall, stellt der Notar selbst den assegno circolare aus beziehungsweise überweist vom Treuhandkonto auf das Konto des Verkäufers. Möglich ist auch, dass die deutsche Hausbank des Käufers der italienischen Bank des Verkäufers die Kaufsumme überweist, allerdings unter der Bedingung, dass dieser Betrag erst dann ausgezahlt wird, nachdem der Notar dafür grünes Licht gegeben hat.

Auch wenn diese länderübergreifenden Überweisungen möglich sind, so sind sie nicht einfach zu organisieren. In der Regel bestehen italienische Verkäufer auf den assegno circolare, also den bankbestätigten Scheck. In einigen Regionen Italiens stehen sehr viele renovierungsbedürftige Objekte zum Verkauf. Als Faustregel gilt dabei, etwa Prozent des Kaufpreises sind zusätzlich für die Arbeiten an der Immobilie einzuplanen. So wird aus dem vermeintlichen Schnäppchen schnell eine enorme finanzielle Belastung.

In der Regel sind sich Verkäufer und Käufer in dem Moment bereits handelseinig, woraufhin eine Kaufabsichts-Erklärung vom Käufer aufgesetzt und dem Verkäufer übergeben wird. Ein Vorvertrag zum Vorvertrag? Klingt unsinnig, verhindert aber, dass der Verkäufer, sobald er das Kaufangebot annimmt, noch mit anderen Interessenten Verhandlungen führt.

Das Angebot ist keine zwingende Pflicht, kann aber unter Umständen sinnvoll sein. Der Käufer sollte am besten noch vor Abgabe des Kaufangebots, aber spätestens vor dem Vorvertrag einen Architekten oder Geometer zurate ziehen und das Objekt prüfen lassen. Stellt sich eine Abweichung erst später heraus, wird der Notar die Verbriefung des Kaufvertrages ablehnen.

Unter Umständen ist dann die Anzahlung aus dem Vorvertrag verloren. Spätere Änderungen oder Ergänzungen sind nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich. Alternativ dazu gibt es auch eine einseitige Kaufverpflichtung, von der der Rechtsexperte aber abrät, da sie zu Ungunsten des Käufers geht. In dem rechtsverbindlichen privatschriftlichen Vertrag stehen in der Regel sämtliche Vertragselemente, die auch der notarielle Kaufvertrag umfasst.

Darüber hinaus kann der Vorvertrag eine Vielzahl an Klauseln enthalten, die die Bedingungen für das Zustandekommen des Kaufvertrages festlegen. Beispielsweise wenn der Verkäufer das Versprechen gibt, bis zum tatsächlichen Kaufvertrag einen Anbau fertiggestellt zu haben oder die Elektrik zu erneuern.

Wird diese Zusage nicht erfüllt, kann der Käufer auch ohne Vertragsstrafe vom notariellen Kaufvertrag absehen. Wegen der engen Bindung zum eigentlichen Hauptvertrag muss der Vorvertrag schriftlich vorliegen. Mündliche Vereinbarungen reichen in dem Falle nicht. Das kann beispielsweise durch eine Kopie der Erwerbsurkunde oder durch einen Registerauszug geschehen. Es gibt die Möglichkeit, sich beim Abschluss des Vorvertrages beziehungsweise des Kaufvertrages vertreten zu lassen.

Dafür wird eine schriftliche, italienische Vollmacht benötigt. Die Unterschrift des eigentlichen Käufers muss auf dieser Vollmacht jedoch nachgewiesen werden. Dies geschieht in der Regel durch einen deutschen Notar. Eine andere Möglichkeit wäre, die Unterschrift in einem italienischen Konsulat in Deutschland vorzunehmen.

Der Vorteil dabei ist, dass die Beglaubigung gleich auf Italienisch verfasst wird und nicht noch kostenpflichtig übersetzt werden müsste. Mit Abschluss des Vorvertrages kommt es in der Regel auch zu einer Anzahlung des vereinbarten Kaufpreises. Geregelt ist dies in den Artikeln und des Codice Civile C. Darin ist auch festgeschrieben, dass die Anzahlung im Falle eines Rücktrittes vom Vertrag dem Käufer verloren geht. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Die Anzahlung beträgt in der Regel zwischen zehn und 30 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Der Schutz der Eintragung des Vorvertrages ist ein Jahr lang gültig — insofern die Vertragspartner einen Termin für den Abschluss des Hauptvertrages festgelegt haben. Ohne diesen Termin gilt die Registersperre drei Jahre lang. Voraussetzung für die Eintragung ist, dass die Unterschrift bereits unter dem Vorvertrag von einem Notar beglaubigt wird.

Es entstehen erhebliche Mehrkosten, wie höhere Steuern und höhere Notarkosten. Die Registrierung hat zur Folge, dass eine einmalige Steuer fällig wird — entweder als fester Steuer oder aber prozentual, bezogen auf den Wert des Vertrages.

Wie viel Zeit zwischen Vor- und Kaufvertrag verstreichen darf, das können die Parteien im Vorvertrag festlegen. In der Zwischenzeit können Käufer und Verkäufer alle nötigen Vorkehrungen treffen, die auf den notariellen Kaufvertrag abzielen. Bevor der abgeschlossen werden kann, müssen alle Vorvereinbarungen erfüllt sein. Ist das der Fall, kann der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden.

Im Unterschied zu Deutschland ist damit bereits die Übertragung des Eigentums vollzogen. Im deutschen Recht ist der Eigentumsübergang erst mit dem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Dieses gibt es in Italien aber bis auf wenige Ausnahmen gar nicht. Fehlen diese Daten, ist der Vertrag nichtig Art. Den letzten Straferlass gab es im Jahr Ohne die Vorlage dieser Bescheinigung darf der Notar den Vertrag nicht beurkunden. Der Kaufvertrag selbst muss nicht zwingend von einem Notar erstellt werden.

Einzig zwingend vorgeschrieben ist die Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften. In der Praxis ist es aber immer ratsam, einen Notar schon bei der Erstellung einzuschalten. Dieser haftet für sein Handeln, wenn er die ihm übertragene Aufgabe nicht mit der erforderlichen Sorgfalt durchgeführt hat.

Zudem sind beim Abschluss des Kaufvertrages ein Dolmetscher sowie zwei Zeugen erforderlich. Wird der Käufer über eine Vollmacht von einem italienischen Rechtsanwalt vertreten, kann die Abwicklung auch ohne Übersetzung und Dolmetscher abgewickelt werden. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Kosten. Bis vor einigen Jahren war die sogenannte Unterverbriefung in italienischen Kaufverträgen keine Seltenheit. Bei einer Unterverbriefung wird im Kaufvertrag ein geringerer Kaufpreis angegeben, als tatsächlich gezahlt wird, um damit die Steuerlast zu senken.

Dem schob die italienische Regierung mit der Einführung des Gesetzes Nr. Dennoch wollen einige Verkäufer eine Unterverbriefung, um hohen Zahlungen wegen der Spekulations- beziehungsweise Wertzuwachssteuer zu entgehen. In Italien wird der notarielle Kaufvertrag über eine Immobilie in verschiedenen Registern eingetragen. In der Regel übernimmt dies der Notar.

Aber die Eintragungen in die Register bieten auch einen gewissen Schutz: Der Notar prüft vor der Beurkundung die lückenlose Eigentümerschaft der vergangenen 20 Jahre. Gibt es Unstimmigkeiten, wird der Kaufvertrag nicht beurkundet. Im Gegensatz zu Deutschland kann von jedermann Einsicht ins italienische Liegenschaftsregister genommen werden — auch ohne berechtigtes Interesse.

Die Nachforschungen sind allerdings mit Kosten verbunden. Dabei gilt, je mehr Eintragungen für eine Immobilie vorliegen, desto teurer wird es, da jeder angezeigte Eintrag gesondert berechnet wird. Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem italienischen Liegenschaftsregister und dem deutschen Grundbuch liegt in der Personenbezogenheit der Liegenschaftsregister und der Grundstücksbezogenheit des deutschen Systems.

Eine weitere Besonderheit ist, dass das italienische Liegenschaftsregister auf drei Ebenen geführt wird. Ins allgemeine Register werden Rechtstitel — also rechtliche Ansprüche — eingetragen und mit einer Ordnungszahl, aus der sich die Rangfolge der Eintragung ergibt, versehen.

Enthalten muss das Register den Tag der Antragsstellung, die Person, die den Antrag gestellt hat sowie die Person, für die die Eintragung vorgenommen werden soll — also den neuen Eigentümer. In diesem Register können sich Käufer vorab informieren, ob bereits andere Anträge für das von ihm zu erwerbende Grundstück bestehen.

Da die Ordnungszahlen chronologisch vergeben werden, schützt das frühere Anträge vor späteren. Besteht schon ein Antrag, sollten die potenziellen Käufer den Verkäufer melden, da er betrügerisch handelt. Das Namensregister ist alphabetisch angelegt und enthält die für die Einsichtnahme der eigentlichen Liegenschaftsregister notwendigen Angaben.

Es gibt Auskunft darüber, wo im Zusammenhang mit dem Namen des Verkäufers Eintragungen vorhanden sind. Die Unterregister werden nochmal in drei Kategorien unterschieden. Im dritten Unterregister werden die Hypotheken vermerkt.

Das Registerverzeichnis teilt sich in zwei Spalten auf, wobei die erste Spalte alle Eintragungen zugunsten der Person enthält — zum Beispiel positive Dienstbarkeiten oder Grundstückerwerb.

Die zweite Spalte informiert über bestehende Lasten der betreffenden Person. Eine Ausnahme bilden die ehemaligen österreichischen Regionen Norditaliens: Dort gibt es wie in Deutschland ein Grundbuch und der Eigentumswechsel ist auch erst dann vollzogen, wenn die Eintragung im Grundbuch vonstattenging.

Damit hat das Grundbuch dort im Gegensatz zum Liegenschaftsregister im Rest Italiens nicht nur eine deklaratorische Funktion. Jegliche Rechte rund um die Immobilie müssen im Grundbuch festgehalten werden. Komme es dennoch zu einem Kaufabschluss, kann dieser rückgängig gemacht werden.

Der Antrag auf die steuerliche Registrierung muss innerhalb von 20 Tagen nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages gestellt werden. In der Regel wird dies vom zuständigen Notar automatisch übernommen. Wird die Frist überschritten, wird eine Geldstrafe fällig.

Die steuerliche Seite ist kein unerheblicher Aspekt beim Immobilienkauf. Sie sollte unbedingt schon vor Abschluss des Vorvertrages geklärt werden.

Anders als in Deutschland muss sich in Italien der Steuerpflichtige selbst darum kümmern, dass der Staat die richtige Steuer in der richtigen Höhe und zur richtigen Zeit erhält. Zahlungsaufforderungen mit Fristsetzungen sind unüblich.

Doch wer zu spät zahlt, muss mit Strafen rechnen. Unter Angabe dieser Nummer werden sämtliche steuerlichen Abgaben an den Staat entrichtet. Es handelt sich dabei um eine zusammengesetzte Nummer aus Ziffern und Buchstaben, die nach einem bestimmten System, unter anderem aus Geburtsdatum und den Initialen, ermittelt wird.

Einmal ausgegeben, kann die Steuernummer nicht mehr geändert werden. Wurde ein Fehler gemacht, weil beispielsweise nicht der vollständige Name angegeben wurde, muss die Nummer korrigiert werden. Das ist in der Regel recht teuer, weil dazu ein Notartermin anberaumt werden muss. Die Nummer selbst ist beim ersten Ausstellen noch kostenfrei. Nötig dazu ist ein gültiger Ausweis oder Reisepass.

Die Steuernummer kann auch im italienischen Konsulat in Deutschland beantragt werden. Der Anbieter und alle auf dieser Website genannten Personen widersprechen hiermit jeder kommerziellen Verwendung und Weitergabe ihrer Daten. Soweit besondere Bedingungen für einzelne Nutzungen dieser Website von den vorgenannten Nummern 1. In diesem Falle gelten im jeweiligen Einzelfall die besonderen Nutzungsbedingungen. Allgemeines Die nachstehenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten für alle zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossenen Verträge über die Lieferung von Waren.

Abweichende Bedingungen des Käufers, die der Verkäufer nicht ausdrücklich anerkennt, sind für den Verkäufer unverbindlich, auch wenn er ihnen nicht ausdrücklich widerspricht. Alle Vereinbarungen, die zwischen dem Verkäufer und dem Käufer im Zusammenhang mit den Vertragsabschlüssen getroffen werden, sind in diesem Bedingungen und der Auftragsbestätigung des Verkäufers schriftlich niedergelegt.

Der Vertrag mit nice price deco Erhard Bürk kommt erst mit der schriftlichen Bestätigung zustande. Sie beinhaltet die wichtigsten Artikelmerkmale und —preise, die enthaltene Mehrwertsteuer und die Versandkosten.

Die Auftragsbestätigung ist vom Käufer auf Richtigkeit hin zu überprüfen und ggf. Die im Internet-Shop genannten Preise verstehen sich für die Lieferung innerhalb Deutschland inklusiv der gesetzlich gültigen Mehrwertsteuer zzgl.

Preise und Versandkosten Soweit sich aus der Auftragsbestätigung nichts anderes ergibt, gelten die Preise der Firma nice price deco Erhard Bürk zuzüglich der ausgewiesenen Versandkosten. Zahlungsbedingungen, Zahlungsmethoden und Eigentumsvorbehalt Der Rechnungsbetrag ist zu bezahlen: Darauf sind die Lieferadresse des Käufers und der Versandtermin ersichtlich.

Nach Eingang der Hersteller-Auftragsbestätigung erhält der Käufer den voraussichtlichen Versandtermin per Mail mitgeteilt. Zahlungsmöglichkeiten Überweisungen auf das Konto des Verkäufers. Lieferungsbedingungen Lieferungen aus Shop-Bestellungen erfolgen nur innerhalb Deutschlands.

Versand in andere Länder erfolgt nur nach vorheriger Anfrage und Bestätigung. Liefertermine- oder fristen, die individuell verbindlich oder unverbindlich vereinbart werden können, bedürfen der Schriftform.

Die Lieferfrist kann sich bei Eintritt von Ereignissen, die die Lieferung wesentlich erschweren, in angemessenen Umfang verlängern. Für Nachlieferungen fallen keine Versandkosten an.

Bei Verdacht auf Beschädigungen der Ware ist die Sendung unter Anwesenheit des Zustellers auszupacken und feststellbare Schäden an der Ware schriftlich festzuhalten und vom Zusteller quittieren zu lassen.

Gleiches gilt für festgestellte Fehlmengen. Der Käufer ist verpflichtet, hier genau prüfen da andernfalls seine diesbezüglichen Rechte verlustigt gehen. Sichtbare Mängel an der Ware müssen dem Verkäufer innerhalb 3 Tagen angezeigt werden, versteckte Mängel spätestens innerhalb drei Monaten nach Empfangsbestätigung.

Die Mängelanzeige muss schriftlich an nice price deco Erhard Bürk gerichtet werden. Bei Nichteinhaltung der Fristen sind die Gewährleistungsansprüche verwirkt.

Technische Änderungen sowie handelsübliche Farbabweichungen bleiben vorbehalten und sind kein Reklamationsgrund. Abnahme Der Käufer ist verpflichtet, Produkte, die nach seinen eigenen Spezifikationen angefertigt wurden, anzunehmen.

Gerät der Käufer mit der Annahme des Kaufgegenstandes in Verzug, so ist nice price deco Erhard Bürk nach Setzung einer angemessenen Nachfrist berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung und zusätzlich entstandenen Frachtkosten zu verlangen. Der Setzung einer Nachfrist bedarf es nicht, wenn der Käufer die Annahme ernsthaft oder endgültig verweigert.

Im Falle eines wirksamen Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und ggf. Kann uns der Käufer die empfangene Leistung ganz oder teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewähren, muss er dem Verkäufer uns insoweit ggf.

Paketversandfähige Sachen sind auf Gefahr des Verkäufers zurückzusenden. Der Käufer hat die Kosten der Rücksendung zu tragen, wenn die gelieferte Ware der bestellten entspricht und wenn der Preis der zurückzusendenden Sache einen Betrag von 40 Euro nicht übersteigt oder wenn der Käufer bei einem höheren Preis der Sache zum Zeitpunkt des Widerrufs noch nicht die Gegenleistung oder eine vertraglich vereinbarte Teilzahlung erbracht hat.

Andernfalls ist die Rücksendung für den Käufer kostenfrei. Nicht paketversandfähige Sachen werden beim Käufer abgeholt. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Gewährleistung Die Gewährleistung erfolgt nach den gesetzlichen Bestimmungen innerhalb zwei Jahren ab Lieferdatum. Eventuelle zusätzliche Herstellergarantien können vom Käufer bei den Produktinformationen im Internet-Shop von nice price deco Erhard Bürk eingesehen werden.

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Eine Nutzung oder Weitergabe der Daten zu Werbezwecken erfolgt nicht. Mit vollständiger Abwicklung des Vertrages und vollständiger Kaufpreiszahlung werden die Käuferdaten für die weitere Verwendung gesperrt und nach Ablauf der steuer- und handelsrechtlichen Vorschriften gelöscht. Die Bestelldaten sind aus Sicherheitsgründen nicht mehr über Internet zugänglich.

Der Käufer hat ein Recht auf unentgeltliche Auskunft über seine gespeicherten Daten sowie ggf. Die Parteien verpflichten sich, in einem solchen Fall die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der weggefallenen Bestimmung möglichst nahe kommt. Jede Partei hat das Recht, eine solche Klausel schriftlich vorzuschlagen; sie gilt als vereinbart, wenn die andere Partei nicht schriftlich innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Vorschlags widerspricht.

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